ПРОБЛЕМЫ и СОВЕТЫ по ГСК-5 «ЧЕРЁМУШКИ»
- 1. Результаты ознакомления с предприятием и его деятельностью.
- 2. Инженерное оборудование в ГСК-5 «Черёмушки» и результаты его использования.
- 3. Организационная структура, функции и связи подразделений, финансы и экономика предприятия.
- 4. Учредительные документы, Устав, нормативные документы, регламентирующие деятельность ГСК. Документооборот.
- 5. Сайт ГСК-5 «Черёмушки». Информативность. Оперативность.
Результативность.
- I. Основной этап. Практическая работа по изучению проблемных вопросов. Предложения к реализации.
- 1. Реальное положение дел с техническим обслуживанием автотранспорта. Запрет на автосервис и автомойку. Необходимость в юридической защите интересов ГСК.
- 2. Несоответствие договора аренды земли требованиям Департамента городского имущества г. Москвы. Работа для юристов.
- 3. Проблемы с демонтажом станций мобильной связи и ремонт кровли главного корпуса. Юридическое обоснование и результат.
- II. Заключительный этап. Предложения к решению проблемных
вопросов юридическим путем по автосервису и договору аренды земли.
- III. Краткие выводы.
- IV. Список использованной литературы.
I. Подготовительный этап.
1.Результаты ознакомления с предприятием и его деятельностью
ГСК-5 «Черемушки», далее ГСК, является частным предприятием с собственностью множества частных лиц, объединенных в юридическую структуру – гаражно-строительный кооператив, который предназначен для эксплуатации личного гаражного хозяйства, но, в соответствии с ОКВЭД, практически для хранения личного автотранспорта, мотоциклов, велосипедов, запчастей, колес, инструмента, личных вещей, обеспечивающих пожарную безопасность объекта.
Общая вместимость всех гаражных корпусов на территории составляет 674 индивидуального бокса и 60 единиц, парковочных машиномест.
ГСК состоит из двух гаражных корпусов, главный - 6-ти этажный корпус из 12-и, разнесенных по уровням этажей, общей вместимостью на 552 бокса и 2-х этажный корпус на 155 автомобилей. Общая площадь главного корпуса составляет 16767 метров квадратных, а двухэтажный корпус – 4689 метров квадратных.
Площадь земельного участка под гаражным комплексом, составляет 9000 метров квадратных (0.9 га) и находится в длительной аренде у Департамента городского имущества Правительства г. Москвы (ДГИ). Срок окончания договора аренды земли и последующее его продление должно состоятся в 2030 году.
Контролирующие органы, регламентирующие и курирующие хозяйственную деятельность ГСК местного, регионального и городского уровня, это: Управа района «Коньково», Префектура Юго-Западного Округа (ЮЗАО), ДГИ г. Москвы, ОВД района, ПАО «МосЭнергосбыт», ПАО «МОЭК», ПАО «МосВодоканал», ПАО «МосВодосток по ЮЗАО, ООО «Ландшаф» и окружные службы: административно-техническая (ОАТИ ЮЗАО), жилищная, земельная, экологическая, санитарная, инспекции по ЮЗАО и Ростехнадзор г. Москвы. Взаимодействует ГСК и с ГБУ «Жилищник-Коньково» ЮЗАО г. Москвы, т.к. находится на его территории.
Взаимодействие с вышеназванными организациями требует от руководства ГСК и бухгалтерии хорошей подготовки специалистов в юридическом, финансовом и инженерном плане. Требуется опыт и знания для решения любых инженерных, технических и организационно-административных вопросов.
2.Инженерное оборудование в ГСК и проблемы его использования
В инженерном плане, здания ГСК и территория являются современным хозяйством и состоят из следующих комплексов оборудования.
Система отопления зданий и водоснабжения
Оба корпуса являются тёплыми зданиями и оборудованы системой отопления горячего водоснабжения от городской теплосети, обслуживаемой ПАО «МОЭК» по хозяйственному договору. В главном корпусе ГСК оборудована полноценная ЦТП, с датчиками контроля расхода горячей воды, температуры, насосами обратной подкачки горячей воды, с целью дополнительного использования её теплоотдачи и экономии средств оплаты за тепло. Оборудована и система защиты от перегрева воды, манометрами, клапанами стравливания избыточного давления системы.
Аналогично оборудована система отопления и 2-х этажного гаражного корпуса ГСК бойлерным оборудованием, с таким же функциональным назначением для контроля и регулировки отопления корпуса в холодное время.
С целью сохранения тепла в корпусах, в последние три года они оборудованы новыми утепленными, герметичными, автоматическими воротами на въезд и выезд автомобилей, но и всеми теплыми воротами на резервных и пожарных выездах из корпусов. Всего их 9 единиц ворот.
Для обеспечения сохранения тепла в зданиях, очень важным элементом является утепление зданий по всему контуру, важнейшим шагом которого, является замена всех окон, давно отслуживших свой срок, на современные, пластиковые, обеспечивающие герметичность здания и сохранение тепла. Руководством ГСК приняты достаточно жесткие меры по организации замены всех окон в частных боксах, что должно снизить теплопотери корпусов и, соответственно, расходы на отопление. В последние несколько лет руководством ГСК заменены все общие окна в зданиях, общим числом в 160 единиц.
Энергообеспечение гаражного комплекса
Энергоснабжение гаражного корпуса представлено 2-мя щитовыми, по одной в каждом корпусе, в которых размещены по 4 новых силовых шкафа, обеспечивающие электричеством все оборудование ГСК, освещение, механику, автоматику, вентиляцию, охрану, видеонаблюдение, пожарную безопасность. Выполненный капитальный ремонт всех силовых линий, использование современных материалов, энергосберегающих ламп, современных шкафов, фидеров, позволил снизить расход электроэнергии на всем объекте, снизить вероятность коротких замыканий и других аварий.
Система безопасности объекта
Система безопасности объекта включает в себя сплошной металлический, глухой забор по всему периметру территории, высотой 1.8 метра, с двумя автоматическими воротами на разных сторонах территории. Главный въезд оборудован контролируемым охраной автоматическим шлагбаумом и укрепленными глухими металлическими воротами.
Весь наружный периметр объекта и все внутренние проезды зданий хорошо освещены и оборудованы системой видеоконтроля с длительным архивированием видеозаписи. Картины видеонаблюдения выведены на большие мониторы в помещение контрольно-пропускного пункта охраны (КПП).
Противопожарная безопасность объекта обеспечивается 100% оснащением всех внутренних проездов датчиками задымления и сиренами оповещения. Все внутренние проезды, выходы и все боксы оборудованы автоматическим, пожарным, водяным тушением под постоянным давлением в 4.5 атмосферы, с автоматическим включением системы распыления воды через сплинкера, при достижении окружающей температуры воздуха в 60 градусов Цельсия. Сплинкеров по объекту размещено в общем количестве 2000 единиц. Подача воды в систему осуществляется через насосную станцию ГСК от городского водоснабжения и от резервного гидроаккумулятора в насосной станции, емкостью на 2-е тонны воды.
Все датчики контроля пожарной безопасности, также выведены в помещение КПП и объединены в общую систему электронного контроля объекта для оперативного принятия мер.
Есть в ГСК спящая, болевая точка. Это сорокапятилетние металлические трубы пожароводотушения. Они проходят по всем этажам зданий и заходят в каждый бокс. Периодически в них, особенно в местах сварки, образуются свищи от внутренней ржавчины, из которых под большим давлением может прорываться вода, т.к. система постоянно находится под давлением воды в 4-5 атмосфер. Прорыв трубы в любом месте, это залитие чьих-то боксов, проездов, расположенных ниже. К сожалению, такие случаи были уже неоднократно, как прорывы сплинкеров, а также труб в насосной станции. Сплинкеры служат для распыления воды, как водяной завесы для тушения огня. Локальные ремонты уже проводились неоднократно. Пока система держится, но если потребуется её ремонт, то работа это очень дорогая. Даже затрудняюсь прикинуть её реальную стоимость. Одних труб металлических, почти 2-а км. Дай бог, чтобы система еще долго служила, но в случае «Ч», придется её экстренно ремонтировать. Или же, её можно заглушить и оборудовать боксы, проходы, под потолком, порошковыми, автоматическими огнетушителями, что тоже не дешёвое мероприятие, на пару млн. рублей потянет.
Работоспособность же системы безопасности объекта регулярно проверяется пожарной инспекцией по ЮЗАО и ОВД района «Коньково». Замечаний пока серьезных не было.
Основные технические помещения
Гаражно-строительный комплекс состоит из двух гаражных корпусов, здания КПП, здания ТП (трансформаторной подстанции), помещений противопожарной насосной станции, ЦТП (центрального теплового пункта в главном корпусе), бойлерной во 2-ом корпусе, 2-х электрощитовых, бухгалтерии, кабинета руководителя, офисного помещения-компьютерного зала, он же зал заседания актива ГСК, хозяйственной кладовки и двух туалетов.
Отдельными техническими помещениями являются: переоборудованная автомойка на два моечных поста и ремонтная мастерская под автосервис на четыре рабочих поста. Подробно об этих технических помещениях будет изложено в отдельном разделе отчета.
3. Организационная структура, функции и связи подразделений. Экономика предприятия и финансы
Возглавляет всю работу в ГСК Правление ГСК-5 «Черемушки», избираемое общим явочным собранием членов ГСК, согласно действующему Уставу, на три года, в составе 7-9 членов ГСК-собственников гаражных боксов.
Правлением и всеми службами ГСК руководит избранный из состава Правления, на три года, хозяйственный руководитель, председатель Правления-обязательно член ГСК, собственник гаражного бокса, наделённый Уставом ГСК, всеми правами на финансовую и административно-хозяйственную деятельность. Это должен быть хорошо подготовленный юридически и технически, грамотный хозяйственник.
Финансовый отдел-бухгалтерию, возглавляет главный бухгалтер ГСК, назначаемый на должность приказом председателя Правления. В штате бухгалтерии имеется и штатная единица бухгалтера-кассира, что обосновано нормативным документом. На должность главного бухгалтера, как правило, подбирается опытный специалист, со стажем не менее 5-ти лет работы по основной специальности, т.к. бухгалтерия ГСК, с учетом обеспечения большой направленности различных платежей, отчетов, начислений зарплаты, оплаты налогов, выполнения договорных обязательств, множества перечислений от более, чем 800 потребителей-плательщиков и т.п., требует хорошей профессиональной подготовки.
Важнейшую роль имеет накопление целевых средств в Фонд капитального ремонта ГСК, отчислений в него части арендной платы от сторонних арендаторов площадей ГСК, парковочных мест, боксов, некий менеджмент финансами путем своевременного размещения средств ГСК на краткосрочные и длительные депозиты в банке и т.п. Эта работа требует постоянного напряжения сотрудников бухгалтерии, контроля и организации от руководства ГСК и контроля со стороны ревизионной комиссии.
Бухгалтерия постоянно взаимодействует со СБЕР банком РФ, всеми контролирующими органами финансовую деятельность ГСК, налоговой службой, своевременно предоставляет все отчеты, согласно регламентам отчетности.
Основными доходами ГСК являлись до июня 2023 года:
- членские и целевые взносы от 674 членов ГСК;
- поступления от арендной платы за 60 парковочных машиномест, расположенных, как на открытой территории, так и в зданиях на свободных площадках;
- поступления от сдачи в аренду 20 боксов, принадлежащих ГСК;
- поступления от аренды свободных площадей на крыше главного корпуса, на которых было размещено техническое оборудование базовых станций мобильной связи, таких как: ПАО «МТС», ПАО «Билайн», ПАО «Мегафон», ПАО «Теле2», ООО «Антарис» и ООО «Юнисел».
Все финансы ГСК сконцентрированы на двух счетах в Сбербанке РФ. Один счет для оперативных, текущих расчетов, второй счет для накопления средств на капитальный ремонт, в так называемый Фонд капитального ремонта. При накоплении на нем достаточно крупной суммы средств, они размещаются в банке на долгосрочный, или краткосрочный депозит. Использовать средства, накопленные в ГСК для финансирования работ капитального характера, возможно только по результатам решения общего, явочного собрания членов ГСК, после коллегиального обсуждения суммы необходимых затрат, предварительной сметы и целесообразности этих расходов.
Текущие расходы по ГСК определяются утвержденной общим собранием сметой доходов и расходов на текущий год. Все платежи по ГСК идут по счетам, подписанными в обязательном порядке, подписями главного бухгалтера и председателя Правления или их, зарегистрированными в установленном порядке, электронными подписями.
Производственно-технический отдел (ТО). Это направление работы в ГСК возглавляет заместитель руководителя ГСК по техническим вопросам, как правило, инженер строитель по образованию, т.к. на предприятии продолжают постоянно вести ремонтно-строительные работы, требующие профессиональной подготовки.
В отделе числятся на штатных должностях:
Специалист по ремонту, эксплуатации и профилактическому обслуживанию всего электрического, электронного оборудования, в том числе компьютеров, видеосистемы, сигнализации, оповещения и автоматики;
оператор-теплотехник, обеспечивающий ремонт и эксплуатацию всего оборудования по отоплению, водоснабжению, очистным сооружениям, состоянию канализации, в том числе и ливнёвой;
оператор-механик, обеспечивающий ремонт и эксплуатацию всех механизмов ГСК, в том числе механизмов ворот, трактора, уборочной техники, вентиляции, воздушных завес и отопителей;
две единицы уборщиков территории и помещений;
одна единица разнорабочего для выполнения любых, ручных видов работ.
Все эти специалисты составляют единую комплексную бригаду по обслуживанию, ремонту и эксплуатации всего хозяйства ГСК и подчиняются заместителю руководителя ГСК по техническим вопросам. Выполняют поручения и председателя Правления ГСК.
Специалисты ТО, при необходимости, осуществляют закупки необходимых материалов, инструмента, осуществляют их доставку на предприятие, разгрузку, складирование и использование по назначению. Принимают участие в инвентаризации материальных ценностей ГСК и их списанию.
На все должности специалистов ГСК, в том числе и на руководящий состав, имеются должностные инструкции. Регулярно все сотрудники проходят инструктаж по технике безопасности, согласно профилю своей деятельности и общим правилам, действующим в ГСК, и расписываются в журнале учета.
Все ведущие специалисты ГСК: руководитель, главный бухгалтер, заместитель-инженер строитель, электрик, теплотехник ежегодно проходят повышение квалификации по курируемым ими вопросам в Центре переподготовки специалистов по своим специальностям на платной основе.
Электрик и теплотехник получают удостоверение о подтвержденной квалификации для дальнейшего допуска к работе, сроком на один год.
Руководящий состав ГСК не часто, но принимает участие в совещаниях, слушаниях, семинарах и конференциях, организуемых районной Управой или Префектурой ЮЗАО по обсуждению вопросов: эксплуатации жилого фонда, подготовке предприятий к отопительному сезону, экологическим вопросам, реконструкции и строительству в районе, сносу плоскостных автомобильных стоянок, благоустройству и озеленению.
4. Учредительные документы ГСК, Устав, нормативные документы, регламентирующие деятельность ГСК. Документооборот в ГСК
ГСК-5 «Черёмушки» образован, как юридическое лицо, в 1974 году решением Исполкома Черёмушинского района г. Москвы. Весь гаражный комплекс был построен и сдан в эксплуатацию в 1980 году. В 2000 году, ГСК, как юридическое лицо, был перерегистрирован, с выдачей предприятию современных свидетельств о регистрации, постановке на учет в налоговой инспекции, свидетельства о малом предпринимательстве, о праве собственности и др.
Устав кооператива, главный руководящий документ ГСК, с учетом необходимых изменений, принимался на общих собраниях членов ГСК трижды за весь период своего существования.
Последний Устав принят в 2011 году, которым, в настоящее время, руководствуется в своей деятельности весь коллектив членов ГСК и их руководящий орган – Правление ГСК, во главе с председателем и бухгалтерия.
Содержание Устава предусматривает решение всех современных вопросов функционирования, в части касающихся, как юридической структуры самого ГСК, так и каждого члена ГСК. Текст Устава был одобрен коллегией адвокатов г. Москвы и рекомендован для широкого распространения среди ГСК г. Москвы. Известный юрист Ольшанский Л.Д. проводил экспертизу Устава ГСК.
Все финансовые вопросы, в том числе и бухгалтерская работа проводится в ГСК в соответствии с законодательством РФ и документами, регламентирующими всю бухгалтерскую деятельность предприятий и организаций в РФ, в том числе и в ГСК.
Текущие документы. Большой переписки со сторонними организациями в ГСК не проводится. В Правлении ГСК заведены папки для подшивки и учета: входящих писем и документов, исходящих писем и документов, для выданных справок, для учета заявлений и ответов на них, для различных актов (кроме актов на списание), журнал проверок сторонними организациями, журнал инструктажа по технике безопасности, папка инструкций по технике безопасности, папка должностных инструкций, папка подшивки объявлений и информационных сообщений по ГСК, вывешиваемых на информационных стендах.
Отдельно скомпонованы папки с документами по отоплению, энергоснабжению и водоснабжению объекта. Это формуляры, паспорта счетчиков, поверки манометров, акты приема в эксплуатацию, таблицы показаний и т.п.
В Правлении ГСК, регулярно оформляются протоколы заседаний правления и протоколы общих собраний членов ГСК опросным методом и явочным путем. При необходимости, делаются выписки из решений собраний, рассылаются членам ГСК, или размещаются на информационных стендах и сайте.
5. Сайт ГСК-5 «Черемушки». Информативность. Оперативность. Результативность
С целью оперативного информирования членов ГСК, арендаторов и других заинтересованных лиц, пять лет назад ГСК создал свой Сайт: «gsk5cheremushki.ru».
На сайте размещенывсе юридические документы ГСК, Устав, протоколы и решения общих собраний, финансовые планы (сметы), планируемые на текущий год и отчетные за прошедший год, утвержденные решением общих собраний, долгосрочные и текущие объявления, проблемы по ГСК, нарушения, аварии, обращения к членам ГСК.
Подробно освещается ход ремонтных работ, размещаются фото и видео материалы до и после завершения работ. Озвучиваются результаты тендера на подбор фирм по работам капитального характера, объем затрат.
В практику вошло и размещение на сайте объявлений о покупке или продаже боксов в ГСК, снятии в аренду.
В качестве постоянной информации, для особо забывчивых членов ГСК, на территории ГСК и перед дверью в бухгалтерию, размещены информационные стенды, на которых вывешена актуальная информация: о сумме членских и целевых взносов, список систематических должников, о необходимости срочной замены старых окон в боксах собственников, координаты фирмы-исполнителя, план и смета запланированных работ и расходов на год, обращения от Правления по важнейшим вопросам.
IIОсновной этап. Практическая работа по изучению проблемных
вопросов. Предложения к реализации
1.Реальное положение дел с техническим обслуживанием автотранспорта. Запрет на автосервис и автомойку. Необходимость в юридической защите интересов ГСК
История вопроса: В ГСК, автомойка и ремонтная мастерская, по проекту с 1980 года располагались в главном корпусе. С целью исключения разрушения здания главного корпуса от сырости, исходящей от автомойки, решением Правления ГСК тех лет, технические помещения автомойки и ремонтной мастерской были перенесены в пристройку ко 2-ому корпусу. Автомойка и ремонтная мастерская были построены хозяйственным способом 35 лет назад, без проекта, разрешений и согласований.
Никто в то время и не требовал документального оформления. Постройки были внесены в экспликацию БТИ с 1989 года, но на всех документах стоит штамп, подтверждающий самострой, что разрешение на строительство не предъявлено.
В те годы нужно было узаконить строения, как положено. Это не было сделано. Надо отметить, что с 90-х годов, мойка и ремонтная мастерская, работали постоянно, как автосервис. К 2011 году, всё оборудование мойки, мастерской, ворота, коммуникации, пришли в негодность и во избежание аварий и несчастных случаев, были, по решению Правления и Акту технического состояния, демонтированы и сданы на металлолом.
С ужесточением контроля надзорных органов, уже в наше время, эти помещения тридцатипятилетней давности признаны самостроем, запрещены к эксплуатации и подлежат сносу. В материалах земельной инспекции, Департамента городского имущества (ДГИ), Арбитражного Суда, помещения автомойки и ремонтной мастерской отмечены, как «самострой», т.е. построенные без разрешения.
В связи с принятием в 2001 году Земельного кодекса РФ, в заключаемый договор аренды земли, в 2006 году, по постановлению Префектуры ЮЗАО с ГСК, принудительно был включен пункт 4.1 о запрете мыть и ремонтировать автомобили на арендуемой земле, т.к. она предоставлялась городом в тот период, только под хранение автомобилей.
Новое Правление ГСК, начиная с 2011 года, неоднократно предпринимало действия по узакониванию этих помещений, исключению из договора п.4.1 о запрете мыть и ремонтировать автомобили и даже судилось с ДГИ в 2015-2016 годах, но получало системные отказы.
В июне 2013 года, после катастрофического затопления в ливень первых этажей корпусов, за счет инвестора, затопленные и разрушенные помещения мойки и мастерской были капитально отремонтированы и по решению Правления сданы инвестору в эксплуатацию под автосервис, принося стабильный доход в бюджет ГСК порядка 1,5 млн. рублей в год, обслуживая, в основном, автомобили членов ГСК и арендаторов.
В декабре 2018 года ГСК была предъявлена Претензия от ДГИ на сумму в 1.9 млн. рублей, штраф за незаконное функционирование автомойки.
В ходе полугодичного судебного процесса всю вторую половину 2019 года, используя грубые ошибки ДГИ, его юристов, в применении коэффициентов на предоставление льгот на аренду земли, основываясь на: Постановлении Правительства Москвы № 926-П об обязательности, в таких комплексах, как ГСК-5 «Черёмушки», иметь автомойку, начиная с количества в 200 автомашин, не менее чем, на 2-а поста; обвиняя ДГИ в системных отказах, т.е. в злоупотреблении ДГИ своим правом, в противодействии ГСК узаконить наличие автосервиса, на суде, юристами и руководством ГСК, было доказано, что у ГСК есть право иметь и мойку, и техническую зону для ремонта и обслуживания автомобилей, но они должны быть построены не самостроем, а на законном основании.
По итогам этого судебного разбирательства в 2019 году, используя юридические основания, удалось отбиться от огромного штрафа на ГСК в 1.9 млн. рублей и весь штраф обошелся в 57 тыс. рублей. Но сегодня, автомойка и ремонтная мастерская ГСК, фактически, находятся под арестом Земельной инспекции по ЮЗАО и Департамента городского имущества Правительства г. Москвы, а члены ГСК не имеют возможности самостоятельно, на своей территории, обслуживать свои автомобили, пока не решим вопрос по узакониванию нашего тридцатипятилетнего самостроя и отмене запрета на его функционирование, в договоре аренды земли, в юридическом или судебном плане. Этот вопрос, требует своего разрешения безотлагательно.
2. Несоответствие договора аренды земли требованиям Департамента городского имущества г. Москвы. Работа для юристов.
Этот юридический вопрос и ранее изложенный, неразрывно связаны. Несмотря на то, что договор аренды земли под ГСК в 2006 году был подписан до 2030 года в формулировке ДГИ, тогда он назывался «Земельный комитет» г. Москвы, в ГСК, на его запрос в 2019 году, из ДГИ поступила информация, что договор на сегодняшний день не соответствует требованиям и должен быть перезаключен заново на договор аренды земли с множественностью лиц, т.е. со всеми собственниками боксов. В новом договоре должно быть отражено изменение разрешенного использования арендуемой земли, при этом ГСК не ставится в известность, что аренда земли возрастет в 2.5 раза, а при коммерческом использовании земли под автосервис, аренда возрастет в 5 раз.
Технически переоформить почти 700 договоров аренды с каждым членом ГСК, собственниками боксов, очень сложно. Требуется оригинал подписи на каждом договоре или нотариально заверенная доверенность на право подписи такого договора, ответственному лицу от ГСК. К слову, почти половина членов ГСК вообще не появляется на объекте, оплачивая членские взносы онлайн на эксплуатацию гаражного комплекса, или через арендатора, сдавая свой бокс в аренду.
3. Проблемы с демонтажом базовых станций мобильной связи и капитальный ремонт кровли главного корпуса. Юридическое обоснование. Проведение тендера. Результат.
История вопроса. 20 лет назад, решением предыдущего состава Правления ГСК, на крыше главного корпуса были смонтированы базовые станции мобильной связи, таких как: МТС, Билайн, Мегафон, чуть позднее-Теле2, Антарис и Юнисел (сокращенные названия). ГСК получал неплохой доход от аренды свободных площадей на крыше здания. Но, технической эксплуатации кровли, её ремонту, был нанесен существенный ущерб. Почти вся поверхность крыши была заставлена металлическими конструкциями, силовыми шкафами, излучателями-антенами, сотнями метров проводов в коробах на самой кровле.
Такое состояние кровли, практически делало невозможным проведение текущего и капитального её ремонта из-за недоступности к большей части поверхности. Это привело к тому, что из-за невозможности проведения её качественного ремонта, длительным температурным колебаниям поверхности от очень низких температур зимой и высоких-летом, появилось множество разрывов мягкой кровли и протечек в частные боксы собственников, жалобы, скандалы и упреки администрации, вроде, как за бездеятельность. Локальный ремонт не обеспечивал длительную герметизацию поверхности крыши.
Немалую, плохую роль в разрушении кровли сыграли и постоянные посещения крыши ремонтными бригадами, обслуживающего персонала мобильных станций.
Руководство ГСК приняло решение о полной ликвидации всех базовых станций мобильной связи с крыши и проведение капитального ремонта, с полным демонтажом старой, многослойной, мягкой кровли, с восстановлением разуклонки поверхности, монтажом дополнительных водосливов, т.е. выполнить ремонт, который не проводился ни разу за 40 лет эксплуатации здания.
Данное предложение было доложено председателем общему собранию членов ГСК, обосновано финансирование из накопленных средств от аренды, без сбора целевых взносов. Собранием было одобрено предложение и источник финансирования из накопленных средств Фонда капитального ремонта.
Всем фирмам, перечисленным выше, на имя генеральных директоров, в конце января 2023 года, за месяц до назначенного срока, были направлены официальные письма с уведомлением о прекращении действия договора аренды поверхности крыши сроком через один месяц и дополнительно дан еще один месяц на 100% демонтаж своего оборудования. Данные сроки были мотивированы необходимостью освобождения всей кровли от оборудования фирм до начала теплого сезона, в течении которого можно было-бы спокойно отремонтировать крышу. ГСК опасался дождливого лета.
Первый месяц все фирмы дружно проигнорировали письма-уведомления и ограничились звонками председателю Правления ГСК о несогласии с их содержанием. Никто из них не поспешил и демонтировать оборудование.
Ровно через один месяц, от ГСК последовало второе письменное уведомление-предупреждение о готовности начать досудебное разбирательство, а в техническом плане-подбор фирмы, которая по договору с ГСК произведет демонтаж всех базовых станций с крыши ГСК и за счет ГСК. Фирмы были предупреждены, что ГСК вынужден будет подать в суд на фирмы и в судебном порядке взыскать затраты на демонтаж станций. К слову сказать, стоимость демонтажа каждой станции оценивалась от 200 тысяч до 400 тысяч рублей.
Юридическая проработка ситуации позволяла руководителю ГСК действовать, так агрессивно, в отношении руководителей фирм-операторов мобильной связи в интересах ГСК.
На юридические препирательства ушел еще один месяц, а затем фирмы, достаточно энергично демонтировали свое оборудование и вывезли свое оборудование с территории ГСК за свой счёт. Перечисление арендной платы было прекращено с 01 июля 2023 года. Инцидент был исчерпан.
Интересно было юридическое состязание в решении этого вопроса, т.к. фирмы оперировали законодательством РФ, определяющее государственную защиту обеспечения устойчивой беспроводной связи в стране.
Параллельно с демонтажом оборудования, техническая группа ГСК, в интернете подбирала строительные фирмы Москвы и Подмосковья для участия в тендере на право выполнения капитального ремонта огромной крыши главного корпуса ГСК-5 «Черёмушки».
На информационное приглашение откликнулись 5 строительных фирм, специализирующихся на ремонте кровли. Объявилась и шестая фирма, задействованная в ремонте кровель жилых корпусов в районе «Коньково».
Всем фирмам было определено техническое задание от ГСК, на выполнение ремонта. В качестве конкурсной комиссии выступило Правление ГСК в полном составе и отдельные члены ГСК-строители по образованию, а также сотрудники администрации.
Для рассмотрения на заседание тендерной комиссии, все фирмы предоставили коммерческие предложения со своей ценой, развернутую смету на выполнение всех технологических этапов с ценой, предлагаемые материалы с действующими сертификатами качества, СРО (у кого было), сроки выполнения, гарантийные обязательства, суммы авансирования и сроки оплаты по окончанию работы, принятой по Актам КС.
Разброс стоимости работ отличался от минимальной стоимости, до максимальной стоимости более, чем на 45%, практически при использовании одной технологии ремонта и, практически, одинаковых материалов. Две фирмы не имели СРО. Они всегда работали на субподряде. Им сразу было отказано.
Наиболее приемлемой по срокам, самой низкой стоимости работ, цене за материалы, логистике подвоза материалов, обеспечения рабочими, техникой, оказалась фирма ООО «Альфа Строй», обслуживающая район «Коньково» по ремонту кровель.
Решением тендерной комиссии им и был отдан подряд на капитальный ремонт кровли главного корпуса ГСК-5 «Черёмушки».
Ремонт был начат в первых числах июля и закончен, в первых числах сентября 2023 года. Технический надзор за ходом работ постоянно сопровождался фотофиксацией действий рабочих, проверкой сертификатов на материалы и соблюдение технологии ремонта. Прием работы прошел с выходом комиссии на кровлю, с подписанием Актов членами технической группы ГСК. Оплата фирме была произведена своевременно и в полном объеме.
Ш. Заключительный этап. Предложения к решению проблем в ГСК юридическим путём по автосервису и договору аренды земли.
В связи с тем, что автомойка и автосервис по обслуживанию своих автомобилей в ГСК-5 «Черемушки» являются необходимыми для членов ГСК и арендаторов, то изучив ситуацию, судебные материалы и технические решения, предлагаю следующую последовательность решения вопросов.
Первое. Несмотря на объективные трудности с переоформлением договора аренды земли, необходимо пригласить грамотного юриста, либо стороннего, либо из членов ГСК, который за приемлемую цену для ГСК изучит вопрос касательно договора аренды с множественностью лиц и начнет его оформлять, получив предварительно консультацию в самом ДГИ, выяснив все вопросы оформления, оплаты, стоимости, в том числе и аренды земли.
В помощь ему могут быть подключены бухгалтера, к ним в первую очередь идут люди для уплаты членских взносов, а также члены Правления для обзвона и приглашения нерадивых собственников на беседу и подписание договора.
Использовать надо Сайт, объявления, письма-разъяснения, сгущение ситуации, требования, уведомления и т.п., но добиться подписания договоров, раз от них нельзя уйти. Это действо может занять и год, но движение будет вперед.
Второе. Надо готовить всю разрешительную документацию на мойку и ремонтную мастерскую. Нанимать самим технических специалистов или приглашать инвесторов для решения и финансирования всех вопросов. Такая работа стоит немалых денег.
Обозначенные постройки автомойки и сервиса не являются капитальным строением. Узаконить эти строения, даже как тридцатипятилетний самострой-это сложный, но возможный путь. Этапы такие:
Разработать мини-проект, по факту существующих помещений автомойки и мастерской; перерисовать фактический, построенный уже вариант;
Согласовать проект с архитектурно-планировочным управлением (АПУ) префектуры по ЮЗАО и пройти экспертизу проекта;
Заключить договор, на строительство с фирмой, имеющей СРО и получить подтверждение финансирования, либо от ГСК, либо от инвестора;
Получить разрешение на строительство и ордер от АТИ по ЮЗАО, при необходимости, (возможно и не понадобиться);
Провести формальное строительство, т.е. обновить существующие постройки, при необходимости, произвести частичную реконструкцию, подтвердить финансирование: самого проекта, согласований, реконструкции, самого строительства и проведение технической экспертизы;
Составить Акт приемки в эксплуатацию с одновременным получением заключения независимой фирмы с СРО на соответствие, построенных автомойки и автосервиса, техническим требования, ППБ, экологии, техники безопасности и т.п.;
Определить собственника помещений: либо это ГСК, при условии его финансирования, либо инвестора, по договору инвестирования;
Зарегистрировать право собственника в регистрационной палате на автомойку и автосервис, как на самостоятельные помещения. К слову, на ГСК, как юридической структуре, в собственности никаких помещений не зарегистрировано, кроме орг. техники и мебели.
Имеющееся свидетельство о Праве, позволяет ГСК только управлять, хозяйствовать, помещениями, проездами, как объектами для общего пользования. В собственности членов ГСК только их боксы. Таким образом, юридическая структура ГСК, является фактически управляющей кампанией, обслуживающей объект, но не собственник. Поэтому ДГИ и настаивает на оформлении договора аренды земли под строениями, с множественностью лиц.
При согласовании проекта автосервиса и Акта ввода в эксплуатацию, потребуется выполнить еще ряд условий:
Заключить договор с Мосводоканалом на подсоединение сервиса к сетям водоснабжения, а также на водосброс;
Заключить договор на утилизацию использованной воды с объекта, очистке сбрасываемой воды через очистные сооружения от следов ГСМ, моечных средств (ПАВ), илового остатка от деятельности автомойки и твёрдых бытовых отходов;
Одним из обязательных условий работы автомойки, это наличие системы использования для автомойки только оборотной воды из отстойника через свою очистную систему, согласно СНиП 2.04.03-85. Использование свежей, водопроводной воды на автомойке категорически запрещено. Штрафы за нарушения достаточно большие.
Такой системы оборотной воды в ГСК нет. И при любом положительном решении по отмене запрета на автомойку, мойка автомашин в ГСК будет всегда запрещена без оборудования системы использования оборотной воды и соблюдения вышеперечисленных условий. Технических решений для этого вопроса на рынке достаточно много.
Из вышеизложенного видно, что вопрос узаконивания и открытия автомойки требует серьезной юридической и технической проработки и, очевидно, немалых финансовых затрат. Но, что надо решить первично, так это добиться разрешения на открытие автомойки и только тогда покупать и монтировать систему оборотного водоснабжения. Это достаточно дорогая, но нужная работа.
Потребуется получить и технические условия (ТУ) и согласование с Мосэнерго и заключить с ними дополнительный договор на подключение сервиса к электросети ГСК;
Необходимо будет и согласовать с ГИБДД – въездные и выездные пути, пешеходную зону.
Следует отметить, что нормативные документы разрешительной системы, постоянно меняются. Нужны технические специалисты, которые знают всю последовательность действий для решения вопросов. Но все это недешево. А есть ли у ГСК свои средства для оплаты всех расходов? Очевидно, что нет. А найдёт-ли ГСК инвестора? Мотивация для решения проблемы должна быть очень сильная. И на каких условиях инвестор согласится финансировать проект? Только, если инвестор получит в собственность эти помещения, или, на 5-10 лет в льготную аренду-эксплуатацию.
Есть еще вариант, пригласить инвестора на разработку нового проекта, для его согласования и строительства новой автомойки, как пристройку к главному корпусу ГСК с торцевой части здания, вместо старых эстакад для ремонта автомобилей. Вписывается идеально. Отдельный въезд на мойку возможен со стороны улицы. Но, вложения нужны очень серьезные.
Фактически существуют в настоящее время и такие варианты.
Ничего не делать и закрыть этот вопрос. Самострой демонтировать, что обезопасит ГСК от возможных штрафов. Нет автомойки и автосервиса и не надо. Жили и без них. Спокойно на территории. Для обслуживания своих автомобилей можно ездить на официальные сервисы.
Многие члены ГСК так думают и это предлагают. А другие идут в Правление десятками и требуют открыть автомойку и автосервис.
Есть и предложения, в том числе и от ДГИ, пока не официальное, восстановить автомойку и мастерскую на первом этаже главного корпуса, как было по первоначальному проекту. Но это губительно для сохранности здания главного корпуса.
Мое мнение: небольшой автосервис с автомойкой на территории ГСК-это очень удобно и выгодно для членов ГСК. Кто бы, что не говорил. Только завистники или равнодушные – против автосервиса на территории.
И начинать надо с юридического обоснования необходимости у членов ГСК:
менять действующий договор аренды земли на договор аренды земли с множественностью лиц-собственников недвижимости;
изменить содержание договора аренды земли, в части разрешенного использования земли, в том числе и технического обслуживания своих автомобилей по месту их хранения, разрешающего иметь на территории полноценный автосервис;
принять к действию необходимость личной мотивации, заинтересованности исполнителей, готовности к финансовым тратам и капитальным затратам и гарантии сохранения их прав на инвестиционные вложения.
IV. Краткие выводы.
Считаю информационный материал в таком объеме и по такому плану вполне информативным и результативным. Материал достаточно подробно знакомит с предприятием автотранспортного назначения, его техническим, организационным, финансовым, кадровым и юридическим содержанием.
Подробно изложены практические проблемы для ГСК-5 «Черёмушки».
По вине государственных органов, таких как Департамент городского имущества Правительства г. Москвы, фактический введен запрет на существование в таком огромном гаражном комплексе, как данный ГСК, необходимой технической зоны для обслуживания автомобилей собственников личной недвижимости, а именно, автосервиса и автомойки.
Дополнительный анализ такого положения дел по городу Москве выявил факт аналогичного состояния в 20-ти типовых, гаражно-строительных кооперативах.
Построенные и введенные в эксплуатацию такие комплексы, еще при существовании СССР, все были оборудованы минимальными автосервисами и запретов на свою деятельность не имели.
На мой взгляд очень усложненно и оформление договора аренды земли под строительство и функционирование таких гаражно-строительных комплексов, без учета потребительских запросов собственников личного автотранспорта и личных гаражей.
С учетом изложенного, в результате анализа, рекомендована и намечена дальнейшая деятельность Правления ГСК для юридического решения проблем, изложенных выше.
В завершение, хочу отметить доброжелательное отношение сотрудников администрации, Правления, представителей коллектива ГСК за помощь в работе, практическими разъяснениями, хорошо организованным рабочим местом, удобным графиком работы, обеспечением организационной техникой, компьютером, интернетом и требуемыми документами для работы.
Председатель Правления Ю.А. Абрамов.
V. Список используемой литературы.
Закон РФ «Особенности создания и деятельности гаражно-строительных кооперативов № 79-ФЗ от05.04.2021г.
Закон РФ, регламентирующий современную деятельность гаражно-строительных кооперативов № 338-ФЗ от 24.07.2023г.
Закон РФ о бухгалтерском учете № 402 от 01.01.2013г. Взносы, автоматическая бухгалтерская программа 1С-гаражи. Приказ по ГСК от 01.01.2022г. «Об учетной политике в ГСК-5 «Черёмушки»
Налоговый кодекс РФ (НК РФ), № 146-ФЗ от 05.08.2000г.
Земельный кодекс РФ от 28.09.2001г.
Градостроительный кодекс РФ от 22.12.2004г.
Гражданский кодекс РФ от 18.12.2006 г.
Трудовой кодекс РФ от 21.12.2011г.
Кодекс РФ об административных правонарушениях от 20.12.2001г.
Закон РФ «Об исполнительном производстве». № 229-ФЗ от 02.10.2007г.
Закон РФ «Об охране окружающей среды», № 7-ФЗ от 10.01.2002г.
Закон РФ «О пожарной безопасности», № 69-ФЗ от21.12.1994г.
Закон РФ «О защите прав потребителей», № 2300-1 ФЗ от 07.02.1992г.
Закон РФ «О персональных данных», № 152-ФЗ от 27.07.2006г.
Указ Президента РФ «Положение о соблюдении требований к служебному поведению», № 821 от 01.07.2010 г.
Постановление Правительства РФ № 1090 от 23.10.1993г. «О правилах дорожного движения» и новых поправках к нему.